Есть ли в Минске элитное жилье? Оцениваем новостройки по новой классификации

Вошедшее в обиход словосочетание «элитная панелька» метко характеризует ту неразбериху, что творится на первичном рынке жилой недвижимости Минска. Застройщики ловко жонглируют выражениями «комплекс премиум-класса», «белорусский Дубай», «уникальное предложение». И зачастую добиваются своего — продают доверчивым дольщикам заурядный объект под видом и по цене статусного жилья. Чтобы понизить уровень рекламного шума и как-то упорядочить возводимые в Минске дома, недавно была разработана классификация новостроек. Специалисты выделили пять типов жилья: «Эконом», «Стандарт», «Комфорт», «Престиж» и «Люкс». Мы решили найти классификации практическое применение и попросили ее разработчиков оценить по новой шкале самые известные столичные новостройки.

«Четкое ранжирование новостроек необходимо и риелторам, и застройщикам, но в первую очередь покупателям — чтобы ясно ориентироваться на рынке. До недавних пор в Минске не было общепринятых критериев отнесения новостроек к тому или иному классу, — поясняет Дмитрий Ритвинский, начальник управления оценки Национального кадастрового агентства, один из разработчиков новой классификации. — К примеру, некоторые застройщики на свое усмотрение использовали понятие „бизнес-класс“. Но как слово „бизнес“ можно соотносить с жильем? Такие же споры и непонимание вызывал и класс „Элит“. Если углубляться в этимологию слова, то это жилье, предназначенное для элиты общества. Как определить, кто входит в элиту, а кто нет, какими критериями тут руководствоваться?»

На недобросовестность рекламы и засилье «элитных» новостроек неоднократно обращали внимание в Минторге. Последний раз застройщиков публично предупреждали в январе этого года. Тогда министерство разослало письма с требованием документально подтверждать заявленные в рекламе преимущества продаваемого жилья.

Изучив основные запросы потребителей, специалисты Национального кадастрового агентства и группы компаний «Твоя столица» выделили пять классов новостроек. Чтобы определить, в какую группу попадает тот или иной объект, необходимо провести анализ с использованием 23 различных параметров, так или иначе влияющих на комфортность: начиная от материала стен и количества квартир на этаже и заканчивая инженерной начинкой дома и его расположением.

Нажмите на таблицу для увеличения.

Решено, что в категорию «Эконом» попадают крупнопанельные новостройки, которые считаются наименее комфортным классом жилья. Отсутствие возможности перепланировки, слабая звукоизоляция, сравнительно небольшие размеры квартир — недостатков у «панелек» в сравнении с каркасно-блочными домами хватает.

К классу «Эконом» также отнесли каркасно-блочные дома, которые имеют более 10 квартир на площадке этажа или более 60% квартир малой площади (до 50 кв. м).

В класс «Стандарт» попадают большинство каркасно-блочных домов, лишенных дополнительных опций. Панельные дома могут оказаться в «Стандарте» лишь при соблюдении ряда условий, повышающих качество жизни: высокая обеспеченность парковочными местами, единая управляющая компания, огороженная территория, видеонаблюдение, близость зоны отдыха и так далее.

Следующая ступенька — «Комфорт». Это непанельные дома, где на этаже расположено не более 8 квартир. В обязательном порядке должны быть видеонаблюдение придомовой территории и закрытый паркинг. На четыре квартиры должно приходиться три машино-места.

Дома класса «Престиж» — пока редкость на рынке новостроек Минска. Вот их характеристики: не более 4 квартир на этаже, не более 250 квартир в доме, высота потолков не менее 2,7 метра, консьерж, собственная управляющая компания, бесшумные лифты, система контроля состояния инженерных систем здания, закрытый паркинг и более одного машино-места на квартиру. Особые требования предъявляются и к местоположению такого жилья: 500-метровая доступность от крупных транспортных магистралей либо наличие рекреационной зоны в прямой визуальной доступности. Недопустимо соседство с промышленными зонами, железной дорогой, кладбищами.

Количество квартир в домах класса «Люкс» ограничено 48, а количество жилых этажей — 6. Минимальная высота потолков — 3 метра. Помимо параметров «Престижа», здесь требуется наличие системы кондиционирования воздуха и системы «Умный дом». На две квартиры должно быть не менее трех машино-мест, а лифт должен останавливаться прямо в подземном паркинге.

Пора перейти от теории к практике и оценить известные минские новостройки по новой классификации.

«Эконом»: социальные новостройки, ЖК «Скандинавия», дом на улице Рафиева

К категории «Эконом» разработчики классификации относят панельные дома, строящиеся в Минске для очередников (Каменная Горка, Брилевичи, Домбровка и другие жилые массивы). В эту же нишу определены почти все «панельки», возведенные коммерческими застройщиками, например ЖК «Скандинавия» на улице Курганной. Изначально комплекс позиционировался как «уникальное предложение на рынке жилой недвижимости Беларуси» — строить его начали из литовских панелей, но вскоре проект был упрощен и на смену скандинавским технологиям пришли типовые дома от МАПИДа.

В группу «Эконом» попадают и несколько каркасно-блочных новостроек. К примеру, строящийся 18-этажный дом на улице Рафиева (№2 по генплану), где на этаже 11 квартир.

«Стандарт»: квартал «Зеленый Бор», «Вивальди», мини-полис «Каскад»

Судя по отзывам, квартал «Зеленый Бор» возле Боровлян, состоящий из крупнопанельных домов, оказался довольно комфортным местом для жизни. По мнению авторов классификации, он проходит в класс «Стандарт» за счет дополнительных удобств: имеются видеонаблюдение во дворах и в подъездах, огороженная территория, крытые велопарковки, собственная служба эксплуатации. Еще одним бонусом для жильцов стал заказник «Прилепский» — сосновый лес прямо за окнами.

«Вивальди», широко разрекламированный жилой комплекс «премиум-класса», на поверку оказался в группе «Стандарт». Подвело застройщика количество квартир — в доме №2 их более 400, что недопустимо для класса «Комфорт». Вместе с тем «Вивальди» имеет ряд особенностей, характерных для комфортного жилья. Например, импортные лифты, потолки высотой 2,7 метра, близость рекреационной зоны. Однако с перспективой уплотнения застройки (должны появиться еще два дома) комплекс утрачивает свою первоначальную привлекательность.

Жильцы мини-полиса «Каскад» наверняка удивятся, узнав, что их комплекс — всего лишь класса «Стандарт». Причина та же — высокая плотность. В одном доме 423 квартиры, в другом — 486, в третьем — 552.

Если закрыть глаза на количество квартир, то по остальным критериям «Каскад» попадает в группу «Комфорт»: потолки 2,75 метра, собственная служба эксплуатации, видеонаблюдение во дворе и в подъездах, надземный паркинг.

«Комфорт»: «Парк Сити», «Славянский квартал», «Маяк Минска», «Червенский парк»

Квартал «Парк Сити» за Национальной библиотекой по новой классификации не дотягивает до класса «Престиж». Здесь нет центрального кондиционирования и системы контроля инженерных систем, а автомобили жильцы оставляют во дворе (для «Престижа» обязателен паркинг).

Жилой комплекс «Славянский квартал» на проспекте Победителей отнесен к «Комфорту» по двум важным, с точки зрения разработчиков классификации, критериям. Количество квартир в доме — 338 (для «Престижа» должно быть не более 250), количество квартир на этаже — 7 (требование «Престижа» — не более 4).

Квартал «Червенский парк», который застройщик именует элитарным, также оказался в категории «Комфорт». В жилом доме «Луговой» 189 квартир, высота потолков — 2,8 метра, а на этаже всего по 3 квартиры. После строительства паркинга на каждую квартиру будет приходиться более одного машино-места.

Судя по характеристикам, соответствуют классу «Комфорт» и высотные дома третьей очереди комплекса «Маяк Минска». Там менее 250 квартир в доме, проектом предусмотрены бесшумные лифты, видеонаблюдение, консьерж.

«Престиж»: дом «У Троицкого», дом на проспекте Независимости, 85б, дом на улице Киселева, «Парус»

Новостройка Юрия Чижа на улице Сторожевской отличается множеством технических и инженерных новшеств. Здесь установлена система «Умный дом», все осветительные приборы оборудованы датчиками движения, работает система приточно-вытяжной вентиляции, датчики с магнитными клапанами моментально блокируют протечки воды. При желании жильцы могут запрограммировать температурный режим в каждой комнате. Прямо из подъезда дома можно попасть в подземный паркинг.

Однако два важных критерия не позволяют дому «У Троицкого» попасть в категорию «Люкс». Здесь 235 квартир (для «Люкса» надо не более 48) и 25 жилых этажей (высшая категория предполагает не более 6).

В группу «Престиж» «Твоя столица» относит также дом-долгострой на улице Киселева, комплекс жилых домов в квартале улиц Хоружей — Богдановича — Машерова, который только начинают строить, новостройку по адресу проспект Независимости, 85б.

Самый высокий жилой дом Минска «Парус», по мнению аналитиков «Твоей столицы», это крепкая «четверка» по пятибалльной шкале. Сомнение есть лишь по одному из пунктов классификации: если площадь квартиры больше 110 кв. м, то для попадания в класс «Престиж» нужен второй санузел. А в «Парусе» есть квартиры площадью 112 кв. м с одним санузлом. Однако несоблюдение параметра по санузлам является лишь допустимым отклонением от требования, говорят разработчики классификации.

А вот класс «Люкс» на рынке новостроек, если придерживаться новой классификации, вообще отсутствует. Кандидатов было несколько, но сито отбора не прошел ни один объект: либо в доме слишком много квартир, либо оставляет желать лучшего уровень инженерного оснащения.

Специалисты «Твоей столицы» уже «профильтровали» рынок минских новостроек через новую классификацию и получили разбивку по ценам. Так, квадратный метр в сегменте «Эконом» стоит в среднем $1413, в классе «Стандарт» — $1571, в «Комфорт»-классе — $1908, в «Престиже» — $2566. Чем полезен сервис? Сравнивая проектные характеристики дома и стоимость метра, покупатель сможет понять, не водят ли его за нос. А застройщикам система позволит определить, чего хотят покупатели от того или иного класса, и попасть в правильный ценовой диапазон.

Будет ли классификация принята застройщиками и утверждена законодательно? Пока продукт вызывает разногласия. Так ли важны для белорусских потребителей некоторые характеристики из таблицы? Большинство покупателей во главу угла ставят место и плотность застройки, а различным техническим особенностям здания придают гораздо меньше внимания. Классификация, похоже, не учитывает эти приоритеты.

«Классификация рынку нужна — в этом сомнений нет. Предложенный вариант не является истиной в последней инстанции. Возможны дополнения и исправления — мы готовы выслушать мнения застройщиков, представителей риелторского сообщества, — говорит Дмитрий Ритвинский. — Законодательно утверждать классификацию можно будет лишь тогда, когда по ней начнут работать все участники рынка».

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. db@onliner.by