Квартирная история: построились на ценовом пике десятилетия, когда «однушка» стоила почти $100 000

Меня зовут Женя, мне 24 года, я айтишник: работаю специалистом по тестированию ПО в одной из IT-компаний Беларуси. Я из обычной семьи: мама — инженер-программист по образованию, занимается предпринимательской деятельностью. Отец — пенсионер, заслуженный деятель искусств Республики Беларусь. Помогает по работе маме. В списках льготников или нуждающихся в улучшении жилищных условий никогда не числились.

Сегодня я поделюсь историей, каким образом совместными семейными усилиями мы решали насущный жилищный вопрос. Все началось в конце лета — начале осени 2008 года. В то время доллар стоил 2120 рублей, литр дизтоплива — 2020 рублей, а для того чтобы стать миллионером, надо было сделать немножко больше, чем сдать 100 евро в обменный пункт. На тот момент я был студентом 3 курса мехмата БГУ. В семейном активе был VW Caravelle 2006 года выпуска, купленный у официального дилера.

Вполне очевидно, что с течением времени автомобили не дорожают. Потому нами было принято решение поскорее продавать машину и строить квартиру. Месяц подачи объявлений — в итоге автомобиль был продан за 67 млн рублей (эквивалент $32 000). Относительно цены приобретения в салоне авто потеряло порядка $5000 за время эксплуатации.

Наступил момент подсчета располагаемых денег и выбора района, застройщика, планировки. Взгляд сразу упал на дома в направлении пр. Притыцкого, где на тот момент достаточно активно застраивался квартал Кунцевщина — Каменная Горка.

В одной из газет увидели объявление от застройщика «Минскпромстрой»: долевое строительство квартир в жилом доме №8 по генплану.

Учитывая потолок финансовых возможностей, из всех представленных планировок выбрали 1-комнатную квартиру общей площадью 54,42 кв. м. Логика выбора была примерно такая: хотелось чуть-чуть больше простора, чем в обычной «однушке». Понравилась и планировка подъезда: три квартиры на этаж и один грузовой лифт. Из «минусов» навскидку — потолки высотой 2,5 м.

Если рассчитываться с застройщиком в течение месяца, то метр стоил $1830, а вся квартира — почти 100 тысяч долларов.

Семейным советом взяли пару дней на обдумывание, поскольку денег не хватало. А тем временем еще раз проанализировали предложения в других строящихся домах, дали полученной порции информации усвоиться.

Рассматривая на данном этапе альтернативы, обратили внимание на соседний дом печально известного застройщика «Террастройинвест». На тот момент вся правда насчет этой новостройки не была предана широкой огласке. Интуитивно нас насторожили сроки строительства. Дом по паспорту должен был сдаваться в августе 2009 года, но темпы работ не внушали доверия.

Взвесив все «за» и «против», отдали предпочтение «Минскпромстрою» и впоследствии не раз благодарили судьбу за этот осознанный выбор.

Итак, проблема выбора разрешилась. Но денег тем не менее не хватало. Я поехал консультироваться насчет банковских кредитов. Условия кредитования подбирали по следующим критериям: банк дает кредит под залог кредитуемого имущества без поручителей, или в роли поручителя может выступать близкий родственник (либо отец, либо мать). Форма кредитования предполагалась следующая: банк по факту заключения договора долевого строительства и перевода не менее определенного процента от суммы строительства переводит на счет застройщика запрашиваемую сумму. Таким образом, получается 100% перевод за строительство квартиры в течение месяца. А также один из критериев — не нужно платить дополнительные комиссии при досрочном погашении кредита. Подобрали банк, подали документы на рассмотрение, и в течение недели нам перезвонили с положительным ответом.

Далее дружной семьей поехали в офис застройщика и 06.10.2008 заключили договор долевого строительства.

Стоимость квартиры на дату заключения договора составляла 210 232 380 рублей, или 99 495 долларов.

Далее после перевода первого взноса поехали в банк согласовывать детали договора: определяться с окончательной суммой кредита.

В итоге был взят кредит на 49 000 000 рублей (22 983 у. е. в эквиваленте) на 15 лет с рыночной процентной ставкой в 18,5% (ставки рефинансирования на 15.10.2008 — 10,75%). Поручителем выступил отец. Таким образом, ключевые моменты были решены, теперь оставалось сконцентрировать усилия на погашении кредита, а также наблюдать, как достраивается дом.

Хотелось бы заострить внимание на ощущениях жизни в долг. «Кабальный» кредит приносит с собой порцию бессонницы, дискомфортное ощущение от того, что собственник квартиры наполовину ты, а наполовину банк (кредитный договор составлялся под залог кредитуемого имущества), и ощущение какой-то работы впустую, когда возвращаешь банку заработанные кровные деньги.

Какая-то часть кредита была погашена до конца 2008 года, а в самом начале 2009-го произошла девальвация. Учитывая кредитные обязательства перед банком на тот момент, это было на руку, но с девальвацией упал и уровень доходов почти всего населения. Также вместе с «оздоравливающей» девальвацией рынок недвижимости пошел вниз: очень сильно снизился спрос. А те, у кого были деньги, замерли в ожидании, когда рынок достигнет своего дна. Естественно, спустя некоторое время мы осознали, что договор долевого строительства был заключен на пике ценовой стоимости квадратного метра за все десятилетие.

В конечном итоге чуть более чем через год наша семья полностью выплатила кредит. На 01.01.2009 долг банку составлял 24 000 000 рублей по основному долгу. В связи с девальвацией в долларовом эквиваленте сумма с 10 909 сократилась до 9 039 у. е. На момент погашения кредита, 01.12.2009, курс доллара по НБРБ составлял 2782 рублей, и переплата за фактическое пользование кредитом в виде процентов и комиссий в долларовом эквиваленте составила 1546 у. е.

Стоит заметить, что стоимость квадратного метра в этом доме упала с 1830 до 1100 долларов за метр к середине весны — началу лета 2009 года.

Насколько мне известно, ОАО «Минскпромстрой» был в кредитах по этому объекту. Могу ошибаться, но многие строительные организации в то время брали валютные кредиты в банках, закупали строительные материалы, строили, по факту продажи квадратных метров гасили задолженности перед банками. Видимо, это частично объясняет, почему «сбрасывались» квартиры по такой стоимости в почти готовом доме: хотелось поскорее погасить валютные долги. С другой стороны, согласитесь, перспектива покупки квартиры возле самого метро в почти готовом доме по весьма приятной цене выглядела привлекательной.

Безусловно, было жаль переведенных денег до девальвации, но как гласит мудрая фраза: «Если б знал, где поскользнешься, соломки бы подстелил».

Сегодня в интернете есть предложения по 1-комнатным квартирам в нашем доме №91 на пр. Притыцкого со стоимостью квадратного метра 1861 и 2283 доллара. На мой взгляд, строительство недвижимости — не худший инструмент инвестирования денег. Даже несмотря на кризис и не одну девальвационную волну в стране.

Позитивной стороной всей строительной эпопеи был бюджет ремонта квартиры, в который пришлось укладываться: какую-то часть отделочных материалов успели купить по девальвационным ценам, сборку шкафа-купе осваивал самостоятельно, искали другие способы, как можно сэкономить на ремонте: голь на выдумку хитра. Если грубо округлить, бюджет ремонта вместе с обстановкой обошелся до 9000 долларов.

Опыт, который я извлек для себя, сформулирую в нескольких тезисах. Покупка нового авто в салоне — иррациональное использование денег. Любого рода кредиты — зло. Жить надо соизмеримо своему уровню доходов. Строительство — неплохой инструмент инвестирования. В этой жизни все возможно, 50% успеха — твердо определиться, чего именно ты хочешь. Рассчитывать и уповать только на себя и свои силы.

От редакции. С правилами участия в конкурсе «Жильё моё — 2» можно ознакомиться здесь. Расскажите о том, как строили или покупали квартиру или дом, и выиграйте телевизор с диагональю 32 дюйма! Ждем ваши интересные истории на ng@onliner.by.